Vertragsrecht -

Mietvertrag Darauf sollten Vermieter achten

Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern landen nicht selten vor dem Richter. Ein häufiger Grund: Der Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten des Mieters nicht exakt. handwerk magazin und die Immobilienexperten von plusForta geben Tipps, wie Sie sich als Vermieter absichern können.

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Schon ein Streit um die Reparatur eines Wasserhahns landet mitunter vor Gericht. Der Grund: Die Rechte und Pflichten des Mieters sind im Mietvertrag nicht exakt geregelt. Um sich als Vermieter vor Rechtsstreitigkeiten zu schützen, sollte man bei der Erstellung des Vertrages ganz genau aufpassen. Hier eine plusForta (vermietsicher.de)-Analyse der fünf wichtigsten Punkte eines Mietvertrags:

1. Wie verhält es sich mit den Betriebskosten?

Für einen Mietvertrag ist eine Vereinbarung über die Zahlung der Betriebskosten absolut notwendig. Findet sich keine entsprechende Klausel im Vertrag, so würde dies bedeuten, dass die Kosten bereits in der Grundmiete enthalten sind. Laut Gesetz ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Betriebskosten zu zahlen, wenn er diese nicht durch eine entsprechende Verpflichtung auf die Mieter überträgt (§ 535 Abs. 1 S. 3 BGB).

Übernimmt der Vermieter selbst Aufgaben wie zum Beispiel die Gartenpflege, so kann er außerdem seinen Arbeitsaufwand einschließlich der Kosten für Sachmittel auf Grundlage der sonst üblicherweise angefallenen Kosten berechnen (BGH, Urteil v. 14.11.12, Az.: VIII ZR 41/12).

2. Sind Schönheitsreparaturen im Mietvertrag statthaft?

Auch die Übernahme von Schönheitsreparaturen kann vom Vermieter nur verlangt werden, wenn dies explizit im Mietvertrag steht. Allerdings ist die Verpflichtung zum Streichen und Tapezieren nur dann zulässig, wenn die Wohnung beim Bezug auch im renovierten Zustand übergeben wurde (BGH, Urteil v. 18.03.15, Az.: VIII ZR 185/14).

Bis vor kurzem war außerdem die Kostenquotenklausel beliebt, wonach der Mieter bei kurzer Mietdauer fiktive Renovierungskosten auf Grundlage eines Kostenvoranschlages zeitanteilig zu tragen hatte. Dies ist nicht mehr erlaubt, weshalb der Vermieter bei seinen Verträgen darauf achten sollte, dass diese Klausel gestrichen wird (BGH, Urteil v. 18.03.15, Az.: VIII ZR 21/13).

3. Was ist die Kleinreparaturklausel?

Für Vermieter ist es ratsam, eine Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag aufzunehmen. So haftet der Mieter in Grenzen für kleinere (auch unverschuldete) Schäden an Teilen der Wohnung, die seinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind. Hierzu zählen zum Beispiel kaputte Lichtschalter oder Duschköpfe. Die Gerichte begrenzen dabei den Betrag auf maximal 75 bis 110 Euro (AG Würzburg, Urteil v. 17.05.10, Az.: 13 C 670/10).

Pro Jahr dürfen die Kosten für die Kleinreparaturen in der Summe außerdem die Höhe von sieben bis zehn Prozent der jährlichen Nettokaltmiete nicht übersteigen. Als Vermieter ist man auf der sicheren Seite, wenn man die Klausel für die Kostenübernahme auf 100 Euro (zuzüglich Mehrwertsteuer) im Einzelfall und auf acht Prozent als Jahresobergrenze festsetzt.

4. Welche Unterschriften und Anlagen gehören in den Mietvertrag?

Vermieter müssen darauf achten, dass alle Mietparteien den Vertrag unterschreiben, die in diesem aufgeführt sind, damit diese alle wirksam als Schuldner gelten. Auch die Anlagen (auf die man im Vertrag explizit hinweisen sollte) müssen unterschrieben werden. Nur so wahrt man bei langfristigen Mietverträgen rechtssicher die Schriftform. Zu den Anlagen zählen üblicherweise die Hausordnung, Reinigungsdienste, Stellplatznutzung, Plan der Wohnung und ein Plan zur Gartennutzung.

5. Wann ist die Miete fällig?

Dass die Höhe der Miete einer der wesentlichen Bestandteile des Mietvertrages ist, ist selbstverständlich. Allerdings ist es auch wichtig, die Fälligkeit zu vereinbaren. Wenn man dies nicht macht, tritt automatisch die gesetzliche Regelung in Kraft, nach der der Mieter bis zum Ablauf des dritten Werktags eines jeden Monats im Voraus die Miete zu entrichten hat (§ 556b BGB).

Robert Litwak, plusForta-Geschäftsführer, erklärt: "Vermieter, die beim Aufsetzen des Mietvertrages nicht genau aufpassen, riskieren, mögliche Forderungen an den Mieter nicht durchsetzen zu können. Sollten sie ohne rechtliche Grundlage dennoch darauf drängen, laufen sie selbst Gefahr, verklagt zu werden. Aus diesem Grund sollte man den Mustervertrag bestenfalls regelmäßig von einem versierten Fachanwalt prüfen lassen."

Übernahmeprotokoll: Rechte des Vermieters bei Schäden gestärkt

Mieter müssen beweisen können, dass vom Vermieter nach dem Auszug entdeckte Schäden schon vor dem Einzug vorhanden waren. Ansonsten sind sie für die Beseitigung der Schäden verantwortlich. Diese vermieterfreundliche Ansicht bestätigte das Amtsgericht Saarbrücken in einem aktuellen Urteil.

Der Fall: In dem Urteil vorausgegangenen Fall hatte der Vermieter diverse Schäden in der Wohnung entdeckt: Die Türen waren laut einem Bericht der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein erheblich abgenutzt und zerkratzt. Auch die Türzargen zeigten deutliche Gebrauchsspuren.

Der Mieter wehrte sich gegen die Darstellung des Vermieters mit dem Argument, dass die Schäden schon bei seinem Einzug vorhanden gewesen seien. Höchstens kleine Kratzer seien dazugekommen, die aber keinen Schaden darstellten.

Übernahmeprotokoll enthielt keinen Hinweis auf Schaden

Das Urteil: Das Amtsgericht Saarbrücken lehnte das Argument des Mieters ab und stellte sich damit auf die Seite des Vermieters. Grundsätzlich habe der Vermieter zu beweisen, dass ein Schaden zum Zeitpunkt des Auszugs vorgelegen hat und der Mieter müsse beweisen, dass dieser bereits vor Einzug vorhanden war. Im verhandelten Fall war ein solcher Beweis dem Mieter aber nicht möglich: Im Übernahmeprotokoll ist kein Hinweis auf möglicherweise bereits defekte Türen und Türzargen zu finden.

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