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Betongold: Erzielen Sie mehr Rendite mit Immobilien

Die Zinsen steigen, die Preise haben in den Metropolen ein gefährlich hohes Niveau erreicht: Dennoch lassen sich mit Immobilien im Portfolio aktuell gute Renditen erzielen – vor allem, wenn Handwerkschefs die Steuervorteile ausschöpfen. So rechnen sich Investitionen in Betongold.

Topic channels: TS Immobilien und TS Kommunale Abgaben

Hans-Hartwig Loewenstein hält privat wie betrieblich mehrere Immobilien in seinem Portfolio. Das kommt nicht von ungefähr: Loewenstein ist Präsident des Zentralverbandes des Deutschen Baugewerbes in Berlin und zugleich als Unternehmer an der Jean Bratengeier Bau-GmbH mit 160 Mitarbeitern in Dreieich beteiligt. Auf einer nicht mehr betriebsnotwendigen Lagerfläche hat er mit einem Partner ein großes Büroobjekt entwickelt und an einen Investor verkauft. „Wir haben den Wert dieses Grundstücks verdoppelt“, sagt Loewenstein.

Darüber hinaus gehören dem promovierten Diplom-Ingenieur privat mehrere Mietobjekte. „Die Immobilien runden mein Vermögens-Portfolio ab. Ich setze dabei bewusst auf einen Mix aus Geld- und Sachwerten, auch um die Durchschnittsrendite zu stabilisieren“, so Loewenstein. Es geht ihm bei diesen Investitionen auch darum, Vermögensreserven für Erben und ausscheidende Gesellschafter aufzubauen.

Dabei profitiert er von verschiedenen Steuervorteilen. Die Aufwendungen für die Instandhaltung sowie die Nebenkosten der Gebäude lassen sich in der Einkommensteuererklärung geltend machen, die Anschaffungs- oder die Herstellungskosten der Immobilien werden abgeschrieben (siehe „Richtig abschreiben“). Der Fiskus unterstützt also dabei, die Rendite der Immobilien noch einen Tick zu erhöhen. Für Handwerksunternehmer ist es wichtig, bei ihren Entscheidungen rund um die Immobilien die Nach-Steuersituation ins Auge zu fassen.

Ende der Niedrigzinsphase

Wertstabil, ertragreich und eine gute Möglichkeit, um Steuern zu sparen – das erwarten dabei auch Investoren, wenn sie in Mietobjekte investieren. Handwerksunternehmer haben heute gute Chancen, mit privaten oder betrieblichen Immobilien Gewinn zu erzielen. Die Finanzierungszinsen sind seit Mai dieses Jahres zwar gestiegen, bewegen sich bei einer Kreditlaufzeit von zehn Jahren aber immer noch im Bereich von unter 1,5 Prozent effektiv. Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung in Frankfurt und Experte für Immobilienfinanzierungen, erklärt: „Von einem kräftigen weiteren Zinsanstieg gehen wir nicht aus, selbst wenn die Phase der extremen Niedrigzinsen zu Ende geht.“ Immobilien in guten Lagen sind überdies weiterhin begehrt. Nicht zuletzt unterstützt der Fiskus die Vermieter. Clevere Firmenchefs nutzen die Gunst der Stunde.

Die Rahmendaten: Nach Angaben des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) sind allein im ersten Quartal dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahr die Immobilienpreise um fünf Prozent gestiegen. „Motor des Wachstums ist nach wie vor der Wohnungsmarkt“, erklärt Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp. Mitglieder des Verbandes sind Banken und Sparkassen, die Pfandbriefe herausgeben. Dabei handelt es sich um Anleihen, die durch Grundstücke oder Immobilienobjekte gedeckt sind.

Mehrfamilienhäuser sind gefragt

„Den stärksten Preisanstieg mit plus 6,8 Prozent beobachten wir angesichts der anhaltend hohen Nachfrage der Investoren nach geeigneten Objekten im Segment der Mehrfamilienhäuser“, erläutert Tolckmitt. Gegenüber dem Vorjahr schnellten überdies die Werte für Ein- und Zweifamilienhäuser um 5,8 Prozent nach oben. Zum Vergleich: Bei Eigentumswohnungen liegt der Schnitt bei nur 2,8 Prozent. „Die Nachfrage bewegt sich derzeit weg von den schon teuren städtischen Lagen hin zum preiswerteren Umland“, meint Tolckmitt.

Der gewerbliche Immobilienmarkt dagegen verliert leicht an Schwung. Der vdp-Preisindex verzeichnet im Vergleich zum Vorjahresquartal ein Plus von nur 2,3 Prozent. „Investoren von Büro- und Einzelhandelsimmobilien werden bei ihren Käufen zunehmend vorsichtiger und sind damit nicht mehr bereit, jeden Preis für ein Objekt zu bezahlen – zumal die Gewerbemieten derzeit nur noch ein sehr geringes Wachstum aufweisen“, so der vdp.

Die Prognose: Dennoch bleibt es bei der hohen Nachfrage. „Vorausgesetzt der Wirtschaft in Deutschland geht es weiterhin so gut, sehen wir gute Perspektiven für den Immobilienmarkt, insbesondere in den Bereichen Büro und Wohnen“, prognostiziert jedenfalls Hans-Georg Dörr, Geschäftsführer der Hochtief Projektentwicklung. Die Nachfrage in den Metropolen sei ungebrochen hoch und steige in Städten mit guten Bildungsangeboten sowie perspektivischem Bevölkerungswachstum. „Solange das Zinsniveau so niedrig bleibt beziehungsweise sogar Negativzinsen drohen, wird allein der Gedanke an die Werthaltigkeit der Immobilien dafür sorgen, dass Anleger auch künftig ihr Geld in Betongold stecken werden“, sagt Dörr.

Das deckt sich in etwa mit den Forschungsergebnissen des Immobilieninstituts empirica. Demnach zeichnet sich in einigen großen kreisfreien Städten eine Immobilienblase ab – zum Beispiel in Hamburg, Bremen, Düsseldorf, Essen, Köln oder Frankfurt am Main, Stuttgart oder München. „Als Blase bezeichnen wir einen spekulativen Preisauftrieb, der durch Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist“, erläutert Reiner Braun, Chef des Immobilieninstituts empirica in Berlin. Es zeige sich hier eine überzeichnete Knappheit. „Gefährlich wird eine Blase aber erst, wenn sie platzt. Das vernichtet Vermögen, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren“, warnt Braun.

Die hohe Nachfrage wirkt sich auch auf die Mietpreise bei Wohnungen in den Innenstädten der Metropolregionen aus. Allein in Berlin sind die Spitzenmieten seit 2005 in jedem Jahr gestiegen. Für 2014 geht der Immobilienanalyst bulwiengesa von 15,85 Euro pro Quadratmeter aus. Neubau-Eigentumswohnungen in der Bundeshauptstadt werden für rund 3 900 Euro pro Quadratmeter im Schnitt gehandelt. Im Vorjahr lag der Wert noch bei 3 500 Euro (siehe auch „Mieten und Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien“). bulwiengesa hat im Auftrag des Projektentwicklers Hochtief die Entwicklung im Großraum Berlin/Potsdam analysiert. In Berlin investieren Käufer für Bestandsbauten im Schnitt 2350 Euro pro Quadratmeter, in München ist es das Doppelte.

Investitionen in den Bestand

Kein Wunder: Bundesweit wurden in den Jahren zwischen 2006 und 2010 nur wenige Wohnungen neu gebaut, viel mehr investierten Eigenheimer und Anleger in den Bestand. „Dazu hat die Politik von den Kommunen bis zum Bund durch mangelnde Bereitstellung von Bauland, durch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer bis hin zu schlechteren Abschreibungsbedingungen oder verschärften Energievorschriften wesentlich beigetragen“, so Dr. Andreas Geyer, Leiter der Hauptabteilung Wirtschaft im Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) in Berlin. Die Folge: Es gibt jetzt vor allem in den großen Städten zu wenige Wohnungen. „Trotz perspektivisch schrumpfender Einwohnerzahlen werden wegen steigender Haushaltszahlen in den nächsten zehn Jahren jährlich rund 250 000 neue Wohnungen gebraucht“, sagt Geyer. Das Problem: Aktuell findet nach Angaben des Verbandes der Mietwohnungsbau hauptsächlich im oberen und mittleren Preissegment statt. „Das Verhältnis zwischen Baukosten und erzielbaren Mieten im unteren Preissegment ist nicht mehr rentabel“, meint Geyer. Der Verband kritisiert daher die neue Mietpreisbremse. „Ob es gelingt, das Angebot im Mietwohnungsbau für mittlere und niedrige Einkommen, insbesondere in Metropolregionen in zügigem Tempo zu verbessern, bleibt fraglich“, sagt Geyer.

Zentrale Lage wählen

Hochpreisige Neubauten dagegen stehen bei Kapitalanlegern derzeit hoch im Kurs und werden von den Projektentwicklern aufgrund der Gewinnmargen auch angeboten. „An guten Standorten sind Anlagen in Wohnimmobilien sicher noch lukrativ, wenn sich auch keine exorbitant hohen Renditen mehr erzielen lassen“, erklärt Geyer. Renditeorientierte Handwerksunternehmer achten also auf eine zentrale Lage des Objektes. „Infrage kommen für Investoren Immobilien in gesunden Städten ab 30 000 Einwohnern mit einer guten Infrastruktur, bestehend aus Bildungseinrichtungen sowie Firmenansiedlungen. Darüber hinaus versprechen die Speckgürtellagen bis 20 Kilometer Entfernung von den Metropolen ab 200 000 Einwohnern gute Erträge“, meint Hansjörg Niermann, Geschäftsführer der HSRetail + HSFinanz im westfälischen Ennigerloh. Niermann verkauft bundesweit private wie gewerbliche Immobilien unterschiedlicher Größen- und Preisklassen. Optimale Anlageobjekte sind für ihn prinzipiell Mehrfamilienhäuser ab vier Einheiten, Baujahr nach 1959 mit einem geringen Gewerbeanteil.

Leerstände vermeiden

„Um die Immobilie stetig vermieten zu können, sollte bei Bestandsbauten aber eine sinnvolle oder notwendige energetische Sanierung geprüft werden“, erklärt Niermann. Solche Wohnungen und Häuser liegen angesichts der stetig steigenden Nebenkosten im Trend.

Leerstände bei Mietobjekten gehen beim Vermieter schnell ins Geld, drücken die Rendite. Auch das Finanzamt zeigt sich kritisch: Vermieter, deren Objekt über einen längeren Zeitraum – also mehrere Monate oder sogar Jahre – keine Einnahmen bringt, tragen ein hohes Risiko.

Problem Leerstand: „Denn die Beamten gehen im Extremfall von Liebhaberei aus. Der Eigentümer sollte entsprechende Belege bringen, dass er sich redlich – etwa durch Schaltung von Anzeigen – um eine Vermietung bemüht hat“, empfiehlt Karin Schopp, Steuerberaterin und Geschäftsführerin der Schopp Competence Steuerberatungsgesellschaft mbH in Berlin sowie Vizepräsidentin der Steuerberaterkammer Berlin. Kriterium für den Fiskus ist es, dass die Vermietung auf Dauer angelegt ist.

Ordentliche Miete verlangen

Der Handwerksunternehmer soll eine Gewinnerzielungsabsicht aufweisen. Vorsicht ist zum Beispiel geboten, falls nach einer Selbstnutzung der Wohnung parallel sowohl Mieter gesucht werden als auch ein potenzieller Käufer. Gleiches gilt, wenn das Objekt sehr günstig – also zu einer Miete in Höhe von nur 66 Prozent der ortsüblichen – angeboten wird. Die Finanzbeamten reagieren ebenso bei einer Vermietung von einem Luxusobjekt zu einem besonders niedrigen Mietpreis kritisch (Bundesfinanzhof, Az.: IX R 30/03).

Mietverträge unter Angehörigen: Besonderheiten gelten bei Mietverträgen unter Angehörigen. Diese müssen wie unter Fremden üblich vereinbart werden. Besonders kritisch zeigt sich das Finanzamt, falls der monatliche Obolus maximal 75 Prozent des am Markt Üblichen beträgt. Dann gehen die Fiskaldiener gern davon aus, dass der Vertrag nur abgeschlossen wurde, um die Werbungskosten der Immobilie abzusetzen und damit Steuern zu sparen. Wer weniger als 66 Prozent verlangt, kann die Werbungskosten nicht mehr voll absetzen. Langfristig muss ein Überschuss erzielbar sein, sonst wird ein Teil der Werbungskosten gestrichen – soweit das Finanzamt den Steuerbescheid diesbezüglich unter Vorbehalt erlassen hat.

Die Werbungskosten lassen sich in der Regel komplett steuerlich geltend machen. Typisches Beispiel: Schuldzinsen oder Reparaturen etwa sind abzugsfähig. Tipp: Wer eine zum Teil selbstgenutzte Immobilie erwirbt, berechnet die absetzbaren Aufwendungen pro Quadratmeter und multipliziert den Wert mit der vermieteten Fläche. „Wir stellen immer wieder fest, dass einzelne Werbungskosten bei den Angaben in der Steuererklärung vergessen werden“, sagt Klaus-Peter Reich, Steuerberater mit eigener Kanzlei in Frankfurt und Mitglied des Vorstandes der Steuerberaterkammer Hessen. Die Provision für den Makler oder Notargebühren für die Grundschuldbestellung, Fahrtkosten zum Objekt, Auslagen für Kopien bis hin zu Telefonkosten, die durch den Kauf entstanden sind, können als Werbungskosten oder als Betriebsausgaben abgesetzt oder abgeschrieben werden. Steuerlich relevant sind auch die Aufwendungen für einen Steuerberater oder die Installation eines Kabelanschlusses.

Möbel separat berechnen

Grunderwerbsteuer Steuern sparen beginnt allerdings bereits bei der Anschaffung. Wer in einem Mehrfamilienhaus eine Eigentumswohnung kauft oder ein Ladengeschäft zur betrieblichen Nutzung, sollte die Reparatur-Rücklagen der Gemeinschaft getrennt vom Kaufpreis ausweisen. „Die Guthaben unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Ebenso können alle Immobilienerwerber etwa die Einbauküche, den Einbauschrank oder überhaupt alle Möbel separat berechnen lassen, wenn sie übernommen werden“, so Reich.

Das kann sich lohnen. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland. Verschiedene Bundesländer haben im vergangenen oder auch in diesem Jahr die Abgaben beim Kauf eines Grundstücks oder Gebäudes angehoben. In Nordrhein-Westfalen beträgt der Steuersatz seit 2015 satte 6,5 Prozent, genauso wie im Saarland oder in Schleswig-Holstein. Günstiger kommen Handwerkschefs in Thüringen mit fünf Prozent oder in Sachsen mit 3,5 Prozent weg. Letzteres Bundesland wie auch die Bayern (3,5 Prozent) haben ihren Satz seit fast zehn Jahren nicht erhöht – fraglich also, wie lange Immobilienkäufer in diesen Regionen noch von der günstigen Quote profitieren können.

Hohe Grundsteuer

Grundsteuer. Fast alle Gemeinden und Städte kassieren dagegen kräftig an der Grundsteuer – rund 12 Milliarden Euro jedes Jahr. Die Höhe der Steuern richtet sich unter anderem nach den Einheitswerten, die mitunter deutlich unter dem Verkehrswert liegen. Das Bundesverfassungsgericht überprüft aktuell die Regelungen, vorgesehen ist eine große Reform, was kommt, ist offen. Die Bemessungsgrundlage ist dabei nur die eine Seite. Die jeweilige Kommune bestimmt letztlich via Hebesatz die Höhe der Steuer. In den vergangenen Jahren gab es eine Welle von Steuererhöhungen, vor allem in finanzschwachen Kommunen.

In Nordrhein-Westfalen haben 90 Prozent der Städte und Gemeinden den Satz erhöht, in Bayern waren es rund 20 Prozent. Im Schnitt liegt der Hebesatz bei rund 350 Prozent, Spitzenwerte bewegen sich bei weit über 900 Prozent. Je nach Region und Objekt summiert sich die Grundsteuer auf mehrere hundert oder tausende Euro (siehe „Hebesätze im Vergleich“, unten). Vermieter aber können gelassen bleiben: Die Grundsteuer dürfen sie auf die Mieter anteilig der Wohnflächen umlegen.

Spekulationssteuer. Eine hohe Steuerlast kann sich aber bei einem späteren Verkauf der Immobilie ergeben: Nur wer das Objekt in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt hat, kann es steuerfrei verkaufen. Wird ein Gebäude im Vermögen des Betriebes verkauft, sahnt der Fiskus immer vom Gewinn ab. Private Vermieter können den Zugriff des Finanzamts umgehen. „Der Fiskus verdient nur dann kräftig, falls das Objekt innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung mit Gewinn wieder abgestoßen wird“, erklärt Steuerberaterin Schopp. Wichtig: Die Spekulationsfrist beginnt neu zu laufen, falls etwa in der Teilungserklärung Änderungen vorgenommen wurden. „Soweit es sich um ein geerbtes oder geschenktes Objekt handelt, zählt die Besitzzeit des Voreigentümers allerdings mit“, sagt Reich.

Die Höhe der Steuer berechnet sich nach dem individuellen Steuersatz sowie nach dem steuerpflichtigen Gewinn (siehe „Spekulationssteuer: So kassiert der Fiskus bei gemischter Nutzung“ und Steuerfalle bei Selbständigen“). Dieser ergibt sich allerdings nicht einfach aus dem Verkaufs-, abzüglich des Anschaffungspreises. Notargebühren, Makleraufwendungen, Inserate bis hin zur Löschung der Grundschuld mindern den Gewinn. Ebenso lassen sich Renovierungs- oder Modernisierungsaufwendungen anrechnen, die im Zusammenhang mit der Veräußerung angefallen sind.

Jeweilige Nutzung entscheidet

Gemischte Nutzung: Richtig kompliziert wird es bei gemischt genutzten Häusern, wenn der Handwerksunternehmer zum Beispiel seine Werkstatt unten und oben seine privaten Wohnräume hat. Die Steuerfrage entscheidet sich dann nach der jeweiligen Nutzung. „Das Ladenlokal zählt automatisch zum notwendigen Betriebs-, die Wohnung zum Privatvermögen. Verkauft der Unternehmer das Objekt zu einem guten Preis, unterliegt der Veräußerungsgewinn des betrieblichen Anteils der Einkommensteuer“, sagt Experte Reich.

Das kann zum Beispiel im Falle einer Nachfolge relevant werden. Der Erlös der Wohnung bleibt verschont. Ihr Anteil am Gewinn berechnet sich nach marktüblichen Vergleichswerten und entsprechend der jeweiligen Quadratmeter. Voraussetzung dafür ist, dass der Unternehmer die Räume zumindest in den letzten zwei Jahren zusammenhängend selbst genutzt hat (Schreiben des Bundesfinanzministeriums, Az: IV C 3 – S 2256-263/00). „Ein Leerstand in dieser Zeit reicht nicht aus“, warnt Reich.

Gewerblicher Grundstückshandel: Vorsicht ist auch geboten, wenn mehrere private Objekte – zum Beispiel Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Parkplätze oder Garagen veräußert werden. Hintergrund: Das Finanzamt unterstellt schnell einen sogenannten gewerblichen Grundstückshandel. Die Gewinne aus dem Verkauf werden steuerpflichtig. Die Einnahmen unterliegen der Einkommen- und Körperschaftsteuer sowie der Gewerbesteuer. „Die Steuerfalle droht, falls innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und wieder abgestoßen werden“, so Reich. Das gilt allerdings ebenso schon bei einem Objekt, wenn beim Kauf der Verkauf schon geplant ist.

Unternehmer sollten also prinzipiell vorab die steuerlichen Folgen mit einem Experten klären, bevor sie ein Objekt verkaufen. Elvira Schneider hat sich für eine langfristige Anlage entschieden. Gemeinsam mit Bruno Schneider, Geschäftsführer der Schneider Bau Gruppe mit 200 Mitarbeitern in Merxheim, gehören ihr zwei Studentenwohnheime. „Wir haben uns vor wenigen Jahren dafür entschieden, diese in Riedberg sowie in Birkenfeld bei Trier zu bauen und zu vermieten.“ Dabei hat das Duo Renditeerwartungen für die Zukunft. „Wir sehen darin in erster Linie einen Teil unserer Altersvorsorge, wir investieren in die Zukunft und sind an einem nachhaltigen Werterhalt interessiert“, erläutert Schneider. Anders sah das beim Bau einer Wohnanlage im Hochpreissegment in Bad Kreuznach aus. Hier wurden verschiedene Wohnungen verkauft. „Zwei Wohnungen haben wir behalten, sie sind jetzt ebenfalls vermietet“, sagt Schneider.

Marktentwicklung beobachten

Daran partizipiert der Fiskus. Der Gewinn aus dem Verkauf ist steuerpflichtig, ebenso der Überschuss aus der Vermietung. „Die Steuervorteile aus Abschreibungen und Werbungskosten sind dagegen so gering, dass sie für uns nicht interessant sind“, stellt Schneider fest.

Bei der Entscheidung, ein Objekt zu behalten oder zu verkaufen, zählt für sie deshalb eher die aktuelle Marktsituation. „Wir sondieren permanent, wohin sich in unserer Region die Preise und Mieten bewegen. Im Zweifel entscheiden wir uns dann im günstigen Moment für den Bau, Kauf oder Verkauf“, beschreibt Schneider ihre Strategie.

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