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Privatvorsorge Bei der Baufinanzierung nachgebessert

Die Bundesregierung verschärfte 2016 die Vergabe von privaten Baukrediten – und ruderte nach viel Kritik jetzt zurück. Es bleiben aber noch Fragen offen.

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Viel Kritik musste die Regierung für die neue Wohnkreditrichtlinie einstecken: Die Vergabe von Baukrediten an junge Familien, Selbstständige und Senioren werde erschwert. Der Hintergrund: Banken und Versicherungen mussten seit März 2016 nachweisen, dass sie die Bonität des Kunden bei der Kreditvergabe genau prüften. Das heißt, der Kunde muss in der Lage sein, seinen Kredit innerhalb der Laufzeit abzubezahlen. Vor Inkrafttreten der neuen Richtlinie achteten die Banken auch darauf, dass die Immobilie während der Laufzeit an Wert zulegt und nicht an Wert verliert.

Bonitätsbewertung wird wichtiger

Die gekaufte Immobilie galt somit für die Banken als Sicherheit. „Sicherheiten wurden bei der Baufinanzierung 2016 unwichtiger, während die Bewertung der Bonität an Bedeutung gewann“, fasste Max Herbst, Baufinanzierungsexperte bei der renommierten FMH-Finanzberatung in Frankfurt, die Situation an der Finanzierungsfront 2016 zusammen.

Nach der massiven Kritik im vergangenen Jahr ruderte die Bundesregierung zurück und besserte Anfang dieses Jahres die Vorgaben nach. Das Kabinett verabschiedete am 21. Dezember 2016 einen Gesetzentwurf, in dem Klarstellungen bei der Prüfung der Solvenz von Bauherren vorgesehen sind. Demnach sollen Finanz- und Justizministerium „Leitlinien zu den Kriterien und Methoden der Kreditwürdigkeitsprüfung“ erlassen können. Diese Leitlinien müssen jetzt noch festgelegt werden und sollen im Laufe des ersten Quartals 2017 auf dem Tisch liegen. Ziel ist es, die Rechtssicherheit für Häuslebauer und Kreditwirtschaft zu erhöhen, „um die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten zu erleichtern“, teilte das Finanzministerium mit. Die Deutsche Kreditwirtschaft (DK), also die fünf großen Bankenverbände, sprach zwar von einem Schritt in die richtige Richtung. Sie merkte aber an, es seien noch nicht alle Rechtsunsicherheiten beseitigt. Ein Beispiel: Anschlussfinanzierungen von auslaufenden Verträgen. Sparkassen-Präsident Georg Fahrenschon betonte, der vorgelegte Entwurf sende zum Teil falsche Signale: „Es macht keinen Sinn, bei der Anschlussfinanzierung die Kreditwürdigkeitsprüfung des Kunden wieder völlig neu aufzusetzen.“ Diese Prüfung stehe am Anfang einer Kreditbeziehung und müsse für die gesamte Laufzeit gelten.

Bei den Rechtsunsicherheiten für Verbraucher hakt auch der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) ein. Der Dachverband der Baugewerke bemängelte, dass die neuen Regeln nicht bei Kreditverträgen gelten, die zum Bau oder zur Renovierung von Wohnimmobilien dienen. ZDB-Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa sagte dazu: „Wir begrüßen es, dass mit dem nun in den Bundestag eingebrachten Gesetz Kredite für junge Familien, Renovierungen und altersgerechte Umbauten von Senioren wieder leichter möglich sind.“

Zwei zentrale Forderungen des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes haben im nachgebesserten Gesetzentwurf Berücksichtigung gefunden: Zum einen die gesetzliche Klarstellung, dass Wertsteigerungen von Wohnimmobilien durch Bau- und Renovierungsmaßnahmen in der Kreditwürdigkeitsprüfung berücksichtigt werden. Zum anderen die Erstellung von Leitlinien für die Kreditwürdigkeitsprüfung, um unklare Rechtsbegriffe auch mit konkreten Inhalten auszugestalten.

Die Lage entspannt sich

Wie viele Kunden aufgrund der neuen Vorgaben 2016 keine Zusage für ihre Baufinanzierung bekamen, weiß keiner genau. Die Angaben dazu sind widersprüchlich. Die Regierung wolle mit den neuen Vorgaben die Bürger vor Risikofinanzierungen schützen. Aber gleichzeitig verbaue sie ihnen die Möglichkeit, von den historisch günstigen Zinsen zu profitieren und Vermögen für die Altersvorsorge aufzubauen, kritisieren Experten.

Dennoch sollten gerade junge Handwerker, die eine Baufinanzierung anstreben, jetzt nicht den Kopf in den Sand stecken. „Die Banken sammelten erst mal Erfahrungen, haben beobachtet, wie der Wettbewerb reagiert und waren deutlich vorsichtiger. Das Standardgeschäft wurde aber zu 90 Prozent wieder aufgenommen“, beobachtete Baufinanzierungsexperte Max Herbst. Kreditvermittler wie Dr. Klein bestätigten diese Einschätzung.

Hinzu kommt, dass die Banken das Geschäft der Baufinanzierungen dringend brauchen. Denn die Institute haben in der Nullzinsphase Probleme, Geld sicher und mit guter Rendite am Kapitalmarkt anzulegen. Gewinner dieser Entwicklung könnten am Ende die großen Vermittlungsgesellschaften sein, glaubt Herbst. Begründung: Diese Unternehmen haben einen guten Marktüberblick, was die Kreditbedingungen und Vergabemodalitäten der verschiedenen Banken angeht. Daher auch Herbsts Rat an Handwerksunternehmer. „Zuerst mit einem der großen Vermittler über eine anstehende Baufinanzierung sprechen. Dieses Angebot sollte man dann seiner Hausbank vorlegen. Für Selbstständige ist und bleibt die Hausbank ein sehr wichtiger Ansprechpartner, wenn es um Finanzierungen geht“, empfiehlt der Experte.

Kreditrichtlinie: Probleme der neuen Vorgaben

Im März 2016 setzte die Bundesregierung Vorgaben der EU strikt in deutsches Recht um. Kreditwirtschaft, Ökonomen und Verbraucherschützer sahen und sehen mit der neuen Wohnkreditrichtlinie diverse Probleme für Verbraucher und Wirtschaft. Eine Übersicht.

Problem 1:
Rechtsunsicherheit: Wie genau soll die Finanzwirtschaft die Kreditwürdigkeit der Verbraucher prüfen, sodass die Finanzierungsverträge später auch rechtssicher sind?

Problem 2:
Wirtschaftliche Bedenken: Die Baubranche gehört zu den wichtigsten Triebfedern der deutschen Wirtschaft, bricht sie ein, bekommen das alle in Deutschland zu spüren.

Problem 3:
Diskriminierung von Senioren und Familien: Bei einer zu restriktiven Auslegung der Rechtsvorschriften könnten Immobilien als Altersvorsorge wegfallen. Das gilt auch für Sanierungs- und Umbaumaßnahmen.

Problem 4:
Erneute Kreditwürdigkeitsprüfung: Eine früher bewilligte Finanzierung könnte an einer Anschlussfinanzierung scheitern. Mit drastischen Folgen für den jeweiligen Kreditnehmer.

Problem 5:
Ewiges Widerrufsrecht: Seit der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie können Verbraucher ihre alten Verträge mit Formfehlern nicht mehr unbegrenzt widerrufen.

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