Baurecht 2.0: Bundesregrierung stärkt den Verbraucherschutz

Bauunternehmer müssen Bauherren künftig schon vor dem Vertragsschluss umfassend über das Bauvorhaben informieren und sie sogar belehren. Die Bundesregierung hat dazu kürzlich den Entwurf eines neuen Bauvertragsrechts in das Gesetzgebungsverfahren eingebracht.

Eine Immobilie können sich die meisten Bundesbürger ohnehin nicht leisten. Und wem die finanziellen Mittel zur Verfügung stehen, um ein eigenes Haus zu bauen, hat oft keine Ahnung davon. Denn ein Haus baut man meist nur einmal im Leben.

Vom Prinzip her ist es deshalb konsequent, dass die Bundesregierung kürzlich den Entwurf eines neuen Bauvertragsrechts in das Gesetzgebungsverfahren eingebracht hat. „Wer baut, geht häufig ein hohes finanzielles Risiko ein. Für Verbraucherinnen und Verbraucher kann es daher von existenzieller Bedeutung sein, das persönliche Risiko genau abschätzen zu können. Ich begrüße daher den Beschluss des Bundeskabinetts zur Reform des Bauvertragsrechts, der die Verbraucherrechte deutlich stärken wird“, kommentiert der Justizminister von Rheinland- Pfalz, Prof. Dr. Gerhard Robbers, die Gesetzesinitiative.

Welche Änderungen warten auf Bauunternehmer?

Bauträger, Bauunternehmer und Bauhandwerker müssen damit rechnen, dass die Gesetzesnovelle bereits ab 2017 in Kraft tritt und ihren Umgang mit Kunden nachhaltig verändern wird.

So müssen Bauunternehmer Verbrauchern künftig rechtzeitig vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung aushändigen, die klare und verständliche Angaben zu den wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks enthält. Sie wird grundsätzlich Inhalt des Vertrags und ermöglicht einen genauen Überblick über die angebotenen Leistungen. Der Vertrag hat außerdem verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin zu machen.

Verbraucher haben zudem das Recht, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen. So können sie das Bauvorhaben mit in der Regel hohen finanziellen Verpflichtungen noch einmal überdenken. Hat der Bauunternehmer nicht oder unzureichend über das Widerrufsrecht belehrt, kann der Kunde den Vertrag noch zwölf
Monate und 14 Tage nach der Unterschrift rückgängig machen. Außerdem wird in das Werkvertragsrecht – und somit auch bei Bauverträgen – ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund aufgenommen.

Geändert wurde ferner die Berechnung von Abschlagszahlungen, für die es Obergrenzen gibt, sowie die Abnahme der Bauleistung durch den Bauherren. Auch Änderungswünsche des Kunden muss der Bauherr berücksichtigen, wenn die Baubehörde zum Beispiel weitere Stellplätze fordert. „Wer schon einmal gebaut hat, weiß, dass sich im Verlauf der Bauarbeiten häufig ein Änderungsbedarf der Planungen ergibt. Dank der neuen Regelungen wird es künftig leichter sein, diese Änderungswünsche im Einvernehmen mit dem Bauunternehmer dem tatsächlichen Bedarf anzupassen“, ist Minister Robbers überzeugt.

Baubranche mit deutlicher Kritik

Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie und der Zentralverband Deutsches Baugewerbe lehnen die neuen Regeln in den wesentlichen Punkten ab, „denn sie lösen Konflikte aus, gehen zu Lasten der Bauunternehmen und erschweren das Bauen in Deutschland ganz erheblich, und das zu einem Zeitpunkt, an dem wir nun wirklich keine Verunsicherung von Investoren, Planern und Bauleuten brauchen können“, so die Begründung.

Die Verbände kritisieren vor allem, dass der Bauunternehmer künftig nur noch für 20 Prozent seines Vergütungsanspruchs Sicherheiten verlangen dürfen soll, obwohl er bereits heute erhebliche Summen für Personal, Gerät und Baumaterial vorfinanziert und zudem das Risiko des Untergangs oder einer Beschädigung des Bauwerks bis zur Abnahme
trägt.

Der zweite Kritikpunkt betrifft das Recht des Bauherrn, nach Vertragsschluss einseitig die vereinbarte Bauleistung und auch die Bauzeit ändern zu dürfen. Ein solches Prinzip von „Befehl und Gehorsam“ stelle einen massiven Eingriff in die Privatautonomie dar. Diese Ansicht vertritt auch der Deutsche Richterbund. Die Regelungen zur Leistungsänderung besäßen zugleich ein erhebliches Streitpotenzial. Überdies äußert der Deutsche Richterbund Zweifel, ob insbesondere kleinere Bauunternehmen in der Lage seien, ordnungsgemäße Widerrufsbelehrungen zu formulieren.

Welche neuen Vertragstypen sind geplant?

Bisher wird das Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch nur am Rande erwähnt. Die Folge: lange und komplizierte Vertragstexte. Das neue Bauvertragsrecht beinhaltet vier neue Vertragstypen, die in §§ 650a bis 650u alle in das BGB aufgenommen werden sollen:

• Der Bauvertrag: Zu den wesentlichen Änderungen gegenüber der bisherigen Rechtslage gehört die Möglichkeit des Bauherrn, im Wege eines Anordnungsrechts Bauänderungen geltend zu machen. Beispiel: Statt eines großen Schlafzimmers, wie ursprünglich geplant, sollen zwei Kinderzimmer entstehen. Einigen sich die Parteien nicht über die dadurch anfallenden Mehrkosten, kann der Bauunternehmer 80 Prozent seines Nachtragsangebots über Abschlagsrechnungen vorläufig abrechnen. Es sei denn, der Auftraggeber erreicht nach erfolgloser Hinzuziehung eines Sachverständigen eine gerichtliche Anpassung im einstweiligen Rechtsschutz.

• Der Verbraucherbauvertrag: In Ergänzung zum Bauvertrag sollen hier weitestgehend zwingende Sonderreglungen zugunsten der Verbraucher mit erhöhten Belehrungspflichten der Unternehmen geschaffen werden, darunter ein zweiwöchiges Widerrufsrecht. Der Bauunternehmer muss zudem eine Baubeschreibung liefern, deren Inhalte gesetzlich vorgeschrieben sind. Abschlagszahlungen werden auf 90 Prozent begrenzt.

• Der Architekten- und Ingenieurvertrag: Auch hier soll dem Bauherrn künftig ein Anordnungsrecht zustehen. Außerdem steht dem Bauherrn nach Erhalt der Planungsgrundlagen ein zweiwöchiges Sonderkündigungsrecht zu. Für Bauüberwachungsfehler soll primär der Bauunternehmer haften.

• Der Bauträgervertrag: Den Bauträgervertrag ordnet der Gesetzgeber dem Bauvertrag zu, sodass die Gesetzesnovelle auch auf diesen Vertragstypen mit Ausnahme des Anordnungs- und Widerrufsrechts des Auftraggebers durchschlägt.