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Baufinanzierung: Mit Turbogeschwindigkeit ins eigene Heim

Niedrige Zinsen machen Volltilgerdarlehen für die private Immobilienfinanzierung jetzt attraktiv. Aber nur, wenn man sich der Risiken bewusst ist.

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Es ist zehn Jahre her, da lag der Zins für Baudarlehen noch bei sieben bis acht Prozent. Derzeit sind die Zinsen zwar noch niedrig, aber es gibt keine Garantie, dass das so bleibt. Mitte des Jahres kam es zu einem ersten Anstieg. Konnten Immobilienkäufer zehnjährige Hypothekendarlehen im Mai noch mit einem Prozent finanzieren, zahlten sie zwei Monate später für das gleiche Darlehen bis zu 1,7 Prozent, wie die Zeitschrift Finanztest ermittelte.

Pluspunkte für Schnelltilger

Grund genug, sich das sogenannte Voll- oder Schnelltilgerdarlehen anzusehen. Das sind Kredite, die der Kunde innerhalb von 10 bis 20 Jahren vollständig zurückzahlt. Anders als bei üblichen Baufinanzierungen mit Annuitätendarlehen, bei denen die Zinsen zunächst zehn Jahre festgeschrieben werden, werden bei Volltilgerdarlehen die derzeit günstigen Zinsen solange festgeschrieben, bis der letzte Cent getilgt ist. Zudem bekommen Schnelltilger von vielen Banken noch zusätzliche Boni, sprich: schon von vorneherein niedrigere Zinsen als bei anderen Baukrediten.

Das sind gleich zwei Pluspunkte für Volltilgerdarlehen, findet Dirk Scobel, Berater für Baufinanzierung bei der Verbraucherzentrale in Hamburg. Scobel betont aber, dass Volltilgerdarlehen nicht für jeden geeignet sind. Denn letztlich gibt es niedrige Zinsen und Zinssicherheit nicht „umsonst“. Der Kunde zahlt mit hohen Raten und wenig Flexibilität. Bei finanziellen Engpässen die Raten zu reduzieren oder gar auszusetzen geht nicht oder nur um den Preis eines neuen Vertrages – mit dann schlechteren Konditionen. Gerade Selbständige, so Scobel, sollten sich nur dann für einen Schnelltilgerkredit entscheiden, wenn sie sich geschäftlich auf sicherem Terrain befinden und genügend Rücklagen haben, um kurzzeitig Engpässe abfedern zu können. Auch die langfristige Lebensplanung spielt eine Rolle. Kommen vielleicht in absehbarer Zeit Kinder, fällt ein Einkommen aus, und müssen dann noch Beiträge in die private Krankenkasse eingezahlt werden, sollten auch Gutverdiener genau rechnen.

Konditionen genau prüfen

Zudem gilt beim Volltilgerdarlehen, was für andere Kredite auch gilt: Es kommt auf das Gesamtkonstrukt an. Dabei spielt der Zinssatz eine Rolle, der von Bank zu Bank variiert. Er alleine ist aber nicht entscheidend, wie auch Hermann Drewes, Produktmanager Bausparen und Finanzieren bei der Signal Iduna Bauspar AG, betont. „Mindestens genauso wichtig sind die Rahmenbedingungen.“

So sollten Interessenten klären, ab wann Sondertilgungen möglich sind. Die Signal Iduna räumt bei ihren Schnelltilgermodellen nach sechs Jahren die Möglichkeit ein, den Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung teilweise oder komplett abzulösen, viele Anbieter sehen dies nicht vor. Ohne Sondervereinbarung haben Kreditnehmer erstmals nach zehn Jahren die Chance, flexibel zu tilgen oder den Kredit abzulösen. Eine Einschränkung, die teuer werden kann, so Drewes, „wenn kurzfristig Kapital für eine Sondertilgung zur Verfügung stünde, aber weiter Zinsen gezahlt werden müssen“.

Gleiches gilt für die zinsbereitstellungsfreie Zeit, den Zeitraum von der Darlehenszusage bis zur Auszahlung. Gerade bei Neubauten ein wichtiger Aspekt, wie der Experte erläutert. Von sechs Monaten bis zu eineinhalb Jahren, wie bei der Signal Iduna, reicht hier die Frist, in der keine zusätzlichen Kosten entstehen. Zudem spielt auch die Beleihungsgrenze eine Rolle. So günstige Zinssätze wie bei der Allianz kann nur nutzen, wer 40 Prozent Eigenkapital mitbringt. Sonst steigt der Zinssatz.

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