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Alufolie gegen Feuchtigkeit: Immobilienverkauf ungültig

Die meisten Notarverträge enthalten Klauseln, wonach der Verkäufer für Mängel keine Haftung übernimmt. Wer allerdings als Immobilienverkäufer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf den Haftungsausschluss nicht berufen, entschied das Oberlandesgericht Oldenburg.

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Der Fall

In dem Urteilsfall hatte der Verkäufer ein Haus verkauft, in dem er selbst seit 1958 lebte. Nachdem der Käufer dort eingezogen war, bemerkte er im Wohnzimmer feuchte Stellen. Diese waren bei der Besichtigung des Gebäudes nicht zu erkennen gewesen. Weil der Verkäufer nicht bereit war, den Kauf rückgängig zu machen, zog der Käufer vor Gericht. Und er obsiegte auf ganzer Linie.

Das Urteil

Das Oberlandesgericht Oldenburg verpflichtete den Verkäufer nicht nur zur Rückabwicklung des Kaufvertrags und damit zur Rückzahlung des Kaufpreises. Darüber hinaus muss der Verkäufer jetzt auch die Maklerkosten, die Grunderwerbsteuer und die Kosten für einen Privatsachverständigen erstatten (Az.: 1 U 129/13). Begründung des Gerichts: Der Verkäufer könne sich nicht auf den Haftungsausschluss berufen, weil er arglistig gehandelt habe.

Er habe von der Feuchtigkeit im Bereich des Wohnzimmers und eines weiteren Zimmers gewusst und hätte den Käufer darüber aufklären müssen. Der Sachverständige hatte festgestellt, dass an den Wänden dieser Zimmer hinter der Tapete Alufolie aufgebracht worden war. Durch diese Maßnahme sollte, so der Sachverständige, das Feuchtigkeitsbild beseitigt werden. Während die Mauer dahinter feucht blieb, zeigte die Tapete davor erst dann Feuchtigkeitserscheinungen, wenn die Folie nicht mehr dicht hielt.

Der Verkäufer hatte eingeräumt, lediglich im Bereich des Schornsteins und der Küche Alufolie aufgebracht zu haben. Das Gericht glaubte ihm allerdings nicht, dass er von der im Übrigen verwendeten Folie keine Kenntnis hatte. Der Sachverständige hatte zudem erklärt, dass Alufolien erst in den 1970er Jahren zur Bekämpfung des Feuchtigkeitsbildes verwendet worden waren und der Kläger nicht erklärt hatte, dass danach noch Umbauarbeiten ohne ihn stattgefunden hätten.

Die Folgen

Die Entscheidung zeigt, wie wichtig es ist, im Verkaufsprozess immer bei der Wahrheit zu bleiben. Neben negativen zivilrechtlichen Folgen drohen auch strafrechtliche Konsequenzen. Wer seinen Vertragspartner vorsätzlich täuscht und bei diesem einen Irrtum hervorruft, steht mit einem Bein wegen Betrugs im Gefängnis.

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