Vertragsrecht -

Neues Bauvertragsrecht Wie erreichen Sie künftig die Abnahme?

Der Bundestag hat kürzlich das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung verabschiedet (Siehe Titelstory der Printausgabe Mai 2017). Zu den Neuregelungen gehören auch neue Bestimmungen zur Abnahme. Das ändert sich für Sie ab 1. Januar 2018.

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Die Abnahme kann auf mehrere Arten erreicht werden. Grundsätzlich ist hierfür eine entsprechende Erklärung oder ein entsprechendes Verhalten des Auftraggebers notwendig, aus dem man entnehmen kann, dass er die Bauleistung  als im Wesentlichen vertragsgemäß billigt. Ohne die Mitwirkung des Auftraggebers kann allerdings die Abnahme auch gelingen, nämlich durch sogenannte Abnahmefiktion. Das BGB-Werkvertragsrecht bestimmt dabei in § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB bisher folgendes:

"Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist“.

Diese Abnahmefiktion tritt allerdings nur ein, wenn die Leistung " abnahmefähig" ist. Das Werk muss also vertragsgemäß hergestellt sein und darf nur unwesentliche Mängel haben. Die vom Auftragnehmer bestimmte Frist muss "angemessen" und abgelaufen sein. Als angemessen kann man eine Frist von zwölf Werktagen annehmen. Allerdings ist eine vom Auftragnehmer gesetzte zu kurze Frist nicht unwirksam sondern wird durch eine angemessene Frist ersetzt, nach deren Ablauf dann die Abnahme eintritt.

Das gilt ab 1. Januar 2018:

Die Neuregelung in § 640 Abs. 3 BGB hat folgenden Wortlaut:

"Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Ist der Besteller ein Verbraucher, so treten die Rechtsfolgen des Satzes 1 nur dann ein, wenn der Unternehmer den Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängel verweigerten Abnahme hingewiesen hat; der Hinweis muss in Textform erfolgen."

Das ändert sich im Vergleich zur bisherigen Regelung des BGB:

  • Im Gegensatz zu der bisherigen Formulierung, wonach die oben beschriebene Form der Abnahme nur eintritt, wenn der Auftraggeber "zur Abnahme verpflichtet", die Leistung also abnahmefähig ist, genügt nun die "Fertigstellung des Werks". Das Vorliegen eines gravierenden Mangels schließt somit nicht mehr von vorneherein diese Abnahmefiktion aus.
  • Andererseits tritt nun diese Abnahmefiktion nur ein, wenn der Auftraggeber innerhalb der gesetzten angemessenen Frist keinen Mangel an der Werkleistung nennt, wobei nicht entscheidend ist, ob es sich hierbei um einen wesentlichen Mangel handelt oder nicht.
  • Außerdem ist nun zu unterscheiden, ob der Auftraggeber ein so genannter Verbraucher oder ein Unternehmer ist. Unter einem "Verbraucher" versteht man dabei eine Person die den Bauvertrag zu einem Zweck abgeschlossen hat, der überwiegend weder seiner gewerblichen noch seiner selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann (§ 13 BGB). Bei diesen Verbraucherverträgen tritt die Abnahmefiktion nur dann ein, wenn dieser Auftraggeber zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängel verweigerten Abnahme schriftlich hingewiesen wurde.
  • Die dem Vertragspartner gesetzten Termine zur Durchführung der Abnahme sollten, wie oben beschrieben, "angemessen" sein. In der Regel genügen hierzu zwei Wochen.
  • Wenn der Vertragspartner des Handwerkers ein "Rechts-Profi" ist, der zum Abschluss des Bauvertrags spezielle Vertragsunterlagen verwendet, ist im Einzelfall zu prüfen, ob mit diesen Vertragsbedingungen die gesetzliche Abnahmefiktion ausgeschlossen oder abgeändert wurde. Hier sollte spätestens im "Streitfall" ein qualifizierter Baurechtler eingeschaltet werden. Der kann untersuchen, ob die vorgenommene Änderung überhaupt wirksam ist oder nach den gesetzlichen Regelungen zum Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§305ff) unwirksam wird.
Eine Formulierung des schriftlichen Hinweises auf die Abnahmefiktion könnte in etwa so lauten:
Sehr geehrte/r Herr/Frau Mustermann,

wir dürfen Ihnen mitteilen, dass die bezeichnete Werkleistung fertig gestellt ist. Wir bitten daher um die Durchführung der Abnahme und bieten diesbezüglich folgende Termine an*: xx.xx.xxxx

*Wir gestatten uns den Hinweis, dass die Abnahme eintritt, wenn innerhalb der angebotenen Abnahmetermine die Abnahme nicht erklärt oder ohne Angabe von Mängeln verweigert wird. Selbstverständlich bleiben auch in diesem Fall Ihre vertraglich vereinbarten Gewährleistungsansprüche vollumfänglich erhalten.

Mit freundlichen Grüßen,


Mustermann

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