Gewerbemiete: Im Mietvertrag Tücken vermeiden

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Handwerker sollten sich vor der Anmietung eines Gewerberaumes einige Gedanken machen. Anders als beim Wohnmietrecht ist beim Gewerbemietvertrag vieles mit dem Vermieter frei verhandelbar.

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    Bei privaten Verträgen ist alles klar geregelt: Gewerbemietverträge werden dagegen frei verhandelt.
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    „Schließen Handwerker keinen schriftlichen Mietvertrag ab, gelten gesetzliche Regelungen.“ Gerold Happ, Experte beim Eigentümerverband Haus & Grund.

Das Handwerk ist flächenmäßig auf den Gewerbeflächen der Republik gut vertreten: Nach einer Statistik des Immobilienspezialisten Bulwiengesa arbeiten Handwerksbetriebe auf 310 Millionen Quadratmeter Fläche und somit auf 11,9 Prozent Fläche vom Gesamtmarkt. Das Marktvolumen beträgt demnach 93 Milliarden Euro. Damit ist das Handwerk eine wichtige Zielgruppe für Vermieter.

Ein restriktives Mietrecht wie auf dem privaten Wohnmarkt gibt es allerdings nicht. Vieles ist für Handwerker, die Werkstatt, Lager und Büro mieten, frei verhandelbar. „Handwerker müssen sich schon im Vorfeld viele Gedanken machen, was sie wollen und brauchen“, sagt Gerold Happ, Experte beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Die Lage des Betriebs ist zum Beispiel entscheidend, welche Kunden das Unternehmen künftig gewinnt.

Harte Klauseln klären

Auch die behördliche Erlaubnis spielt eine wichtige Rolle für Handwerker. Denn sie regelt, ob eine Schreinerei überhaupt in einem Wohnmischgebiet betrieben werden darf. „Ein lautes Gewerbe in einer Wohnimmobilie birgt natürlich für alle Parteien viel Konfliktpotenzial“, gibt Gerold Happ zu bedenken.

Neben diesen weichen Faktoren spielen aber harte Klauseln im Vertrag eine große Rolle: „Schließt der Handwerker keinen schriftlichen Mietvertrag ab, dann gelten die gesetzlichen Regelungen“, mahnt Happ eindringlich.

Nils Röttges, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei der Kanzlei GTW in Krefeld, sieht hier vor allem die Probleme im Kündigungsrecht: „Der Vermieter kann dann einfach bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ende des folgenden Quartals kündigen“, so der Experte. „Einen speziellen Grund braucht er dafür nicht.“ Der Handwerksbetrieb müsse dann in knapp unter sechs Monaten eine neue Bleibe finden, „und alle seine womöglich sehr teuren Investitionen in die Immobilie sind umsonst gewesen“, so Röttges. Daher rät der
Fachanwalt dazu, Zeitmietverträge mit festen Laufzeiten abzuschließen.

Mieterhöhungen regeln

Es gibt für Unternehmer viele Stolpersteine rund um den Gewerbemietvertrag. Ein wichtiger Faktor ist zum Beispiel auch die Regelung von Mieterhöhungen: „Marktüblich sind hier zum Beispiel Umsatzbeteiligungen für den Vermieter“, sagt Fachanwalt Röttges. „Allerdings ist das für den Handwerksbetrieb oft ungünstig, er muss dann seine Umsätze offenlegen.“ Günstiger sind daher Staffelmieten.

Auch die Mietdauer, der Konkurrenzausschluss oder die Untervermietung sind frei verhandelbar. Röttges: „Das Problem dabei: Auch falsche Formalia gefährden sofort die Gültigkeit der mietvertraglichen Klauseln. So führt etwa die Verletzung der Schriftform dazu, dass aus einem Zeitmietvertrag ein solcher auf unbestimmte Zeit mit vorzeitiger Kündigungsmöglichkeit wird.“ Dann wird wieder alles auf null gestellt und es gelten nur die ungünstigen gesetzlichen Regelungen. „Im Prinzip ist mit der Miete ein kompletter Businessplan verbunden“, kommentiert so Haus & Grund-Experte Gerold Happ. „Ohne den richtigen Vertrag, funktioniert das ganze Gewerbe nicht.“