Homepage -

Baufinanzierung: Tipps zur Immobilienfinanzierung 2016

Noch sind die Zinsen niedrig. Wer also plant, Eigentum zu erwerben oder zu bauen, dem raten Experten, diese Chance jetzt zu nutzen. Doch Vorsicht: Auch jetzt sollte die Finanzierung wohl durchdacht sein, gerade wenn man selbständig ist.

Themenseiten: TS Altersvorsorge, TS Baufinanzierung und TS Immobilien

Der Immobilienkauf und die Finanzierung bergen viele Tücken. handwerk magazin hat die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Baufinanzierung zusammengestellt.

Welches ist der beste Weg zur eigenen Immobilie?

Allgemein verbindlich lässt sich diese Frage nicht verantworten. Denn ob eine Finanzierung gelingt, hängt von sehr vielen Faktoren ab, unter anderem davon, wie hoch das Eigenkapital ist und wie schnell man tilgen kann beziehungsweise will. Und entscheidend ist auch die Sollzinsbindung. Bei normalen Annuitätendarlehen beträgt sie zumeist zehn Jahre, danach muss umgeschuldet werden. Das birgt immer ein großes Risiko.

Ist der beste Kredit nicht der mit den niedrigsten Zinsen?

Nein! Entscheidend ist das Gesamtkonstrukt. Neben Zinshöhe, Eigenkapital und Laufzeiten, spielen Tilgungsanteil und Gebühren eine Rolle. Derzeit gibt es sehr viele sehr gute Angebote mit Zinsen knapp über einem Prozent, die aber nur Laufzeiten von zehn Jahren haben. Da aber derzeit niemand sagen kann, wann und wie hoch die Zinsen wieder steigen, kann es danach deutlich teurer werden. Experten empfehlen daher, Finanzierungskonstrukte  zu wählen, bei denen die Zinsen über die gesamte Laufzeit festgeschrieben sind. Dies geht zum einen über Volltilgerdarlehen oder auch über sogenannte Kombikredite, also Kredite, die mit Bausparverträgen gekoppelt sind.

Warum ist der Tilgungsanteil so wichtig? Wie viel Prozent sind sinnvoll?

Je höher der Tilgungsanteil, umso schneller ist das Darlehen zurückgezahlt. In Hochzinszeiten waren dennoch Tilgungsanteile zwischen ein und zwei Prozent üblich, da die Belastung sonst zu hoch wurde. Sind die Zinsen jedoch – wie derzeit – niedrig, kann mehr Geld in die Rückzahlung fließen – und sollte es auch. Denn bei langen Laufzeiten summieren sich die die Zinsen unnötig. Wird ein Darlehen von 100.000 Euro zu einem Sollzinssatz von zwei Prozent aufgenommen und anfänglich mit zwei Prozent getilgt, beträgt die monatliche Rate 250 Euro. Schuldenfrei ist der Kreditnehmer aber erst nach etwa 55 Jahren und er zahlt im Laufe der Jahre knapp 65.000 Euro Zinsen. Bei einer Anfangstilgung von drei Prozent, liegt die Rate zwar bei 416 Euro, aber die Schulden sind nach rund 25Jahren weg und an Zinsen werden nur 28.000 Euro gezahlt. Verbraucherschützer warnen derzeit sogar ausdrücklich davor, Kreditverträge mit einer Tilgung von nur einem Prozent abzuschließen.

Was genau bedeutet Volltilgerdarlehen?

Voll- oder auch Schnelltilger-Darlehen sind Kredite, die der Kunde innerhalb von im Schnitt 10 bis 20 Jahren vollständig zurückzahlt. Hier liegen die Tilgungsraten zumeist deutlich über drei Prozent, oft über vier Prozent. Vorteil dieser Kredite ist die Zinssicherheit. Zudem bekommen Schnelltilger von vielen Banken noch zusätzliche Boni, sprich: schon von vorneherein niedrigere Zinsen als bei anderen Baukrediten.

Sind Volltilgerdarlehen für jeden geeignet oder gibt es auch Nachteile?

Volltilger sind nicht für jeden geeignet. Denn letztlich gibt es niedrige Zinsen und Zinssicherheit nicht „umsonst“. Der Kunde zahlt mit hohen Raten und wenig Flexibilität. Bei finanziellen Engpässen die Raten zu reduzieren oder gar auszusetzen geht nicht. Auch Sondertilgungen sind oftmals nicht erlaubt.

Vor allem Selbstständige, sollten sich daher nur dann für einen Schnelltilgerkredit entscheiden, wenn sie sich geschäftlich auf sicheren Terrain befinden und genügend Rücklagen haben, um kurzzeitig Engpässe abfedern zu können. Und auch die langfristige Lebensplanung spielt eine Rolle. Kommen vielleicht in absehbarer Zeit Kinder, fällt ein Einkommen aus und müssen dann noch Beiträge in die private Krankenkasse eingezahlt werden, kann es schnell eng werden.

Die andere Möglichkeit sich feste Zinsen zu sichern, sind Kombikredite. Wie funktioniert das?  

Mit Hilfe von Bausparverträgen. Viele kennen Bausparen nur so, dass zunächst einmal angespart wird – und damit dann ein Anspruch auf ein Darlehen in der Zukunft erworben wird. Das muss aber nicht so sein. Inzwischen werden Bausparverträge immer häufiger auch für Sofortfinanzierungen genutzt. Konkret heißt das, das zeitgleich ein Bausparvertrag abgeschlossen und ein Vorfinanzierungskredit aufgenommen wird. Daher die Bezeichnung Kombi-Kredit. Die Krux ist, dass der Kredit nicht getilgt wird, sondern nur die Kreditzinsen anfallen. Dadurch bleibt die Belastung bei gleichzeitiger Ansparung des Bausparvertrages überschaubar. Getilgt wird der Kredit dann erst mit Auszahlung des Bausparvertrages – und dies in einer Summe. Danach wird nur noch das Darlehen getilgt. Wer sich für diese Finanzierungsform entscheidet, hat vom ersten bis zum letzten Tag feststehende Zinsen und Raten – bis zur vollständigen Entschuldung.

Sind die Darlehenszinsen bei Kombikrediten nicht höher als bei normalen Annuitätendarlehen?

Auf den ersten Blick, ja. Wie die Fachzeitschrift Finanztest, zuletzt in der Ausgabe 12/15, und Verbraucherschützer empfehlen das Konstrukt der Kombikredite trotzdem. Erstens wegen der Zinssicherheit und zweitens wegen der zusätzlichen Kombination mit Riester. Die staatliche Unterstützung drückt sowohl die Spar- als auch die Tilgungsraten.  Ein Ehepaar mit zwei nach 2008 geborenen Kindern kann durch den Abschluss eines Wohnriestervertrages in rund 20 Jahren über 35.000 Euro sparen.

Welche Rolle spielt denn das Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

Eigenkapital ist wesentlicher Baustein einer Immobilienfinanzierung und sollte im Idealfall 20 Prozent betragen. Dabei kann es sich um Barvermögen oder Guthaben handeln. Wer keine Rücklagen hat, muss nicht nur mit höheren Zinsen rechnen, er riskiert auch bei einem vorzeitigen Verkauf, den Kredit nicht ablösen zu können.
Bausparen ist eine optimale Möglichkeit, einen Grundstock zu schaffen, denn die angesparte Summe wird dem Eigenkapital zugerechnet. Von Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital raten Verbraucherschützer auch in der derzeitigen Niedrigzinsphase eindeutig ab.

Was ist, wenn ich erst in ein oder zwei Jahren bauen möchte. Kann ich mir die derzeit günstigen Zinsen für später sichern?

Grundsätzlich gibt es diese Möglichkeit durch sogenannte Forward-Kredite. Bei dieser Darlehensform legen Sie bereits heute Zinssatz, Tilgungshöhe, Monatsrate etc. fest. Wirksam werden diese Vertragskonditionen aber erst zu einem ebenfalls im Voraus vereinbarten Termin. Aber: Je nach Länge der Vorlaufzeit und Dauer der Zinsbindung wird ein Konditionsaufschlag fällig, der in der Regel zwischen 0,01 bis 0,04 Prozentpunkten pro Monat liegt. Das bedeutet: Bei 0,02 Prozent verteuert sich ein Kredit bei zwei Jahren Wartezeit um jährlich 0,48 Prozentpunkte.

Ein Grund, sich eine eigene Immobilie anzuschaffen, ist oft die Altersvorsorge. Ist das ein guter Grund?

Jein! Immobilien dürfen immer nur ein Teil der Altersvorsorge sein. Wer seine gesamte Vorsorge auf eine Immobile aufbaut – wie es zum Leidwesen von Finanzberatern sehr viele Häuslebauer tun – unterliegt einem enormen Klumpenrisiko. Muss er dann kurzfristig verkaufen, weil er vielleicht den Wohnort wechseln will oder weil die Beziehung scheitert, kann dies zu enormen Verlusten führen. Am besten rechnet sich die eigene Immobilie wenn man möglichst lange nach Renteneintritt darin wohnen bleibt.

Zudem sollte die Finanzierung einer Immobilie immer so aufgebaut sein, dass sie spätestens mit Renteneintritt abgezahlt ist.

Welche Rolle spielt die Lage der Immobilie?

Eine sehr große. Die Zeiten in denen die Nachfrage nach Wohnraum konstant stieg – und damit auch die Preise, sind vorbei. Das zeigte schon 2014 eine Studie des Marktforschungsinstitutes Empirica. Inzwischen sieht es je nach Region vollkommen unterschiedlich aus. Gut entwickeln sich ausschließlich sogenannte LILA-Lagen. LILA-Lagen heißt konkret: “Investitionen lohnen“, „wo es schön ist (L wie Landschaft), wo man gut hinkommt (I wie Infrastruktur), wo etwas geboten wird (L wie Lebensqualität) und wo man einen Job findet (A wie Arbeit).“

Dabei interessant: Nicht nur westdeutschen Städte sind demnach attraktiv. auch im Osten und auf dem Land gibt es LILA-Lagen. Derzeit! Denn letztlich, darin sind sich alle Spezialisten einig, ist es extrem schwer vorauszusagen, wie sich der Markt in den kommenden Jahren entwickeln wird.

Was heißt das, wenn ich eine Immobilie finanzieren muss?

Wichtig ist, das Thema „Wert“ während der gesamten Finanzierung nicht aus dem Auge zu verlieren. Insbesondere wer erlebt, dass die Nachbarn um ihn herum, Probleme mit Verkäufen haben, sollte wachsam sein. Sinken die Preise dramatisch und ist klar, dass man die Immobilie nicht langfristig bewohnen möchte, kann ein Verlauf selbst mit Verlusten die bessere Lösung sein.

© handwerk-magazin.de 2016 - Alle Rechte vorbehalten
Kommentare
Bitte melden Sie sich an, um diesen Artikel kommentieren zu können.
Login

* Pflichtfelder bitte ausfüllen